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老胡“涉银”背后 短债长投错配房企风险隐现
观点地产网  2014年03月17日 08时03分  点击次数
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  “房地产是资金密集型产业,最终要和资本市场通过不同方式进行融合,这是行业发展的必然规律。”老胡如是说。

刚刚做完几笔信托贷款担保,建业地产对于资本市场又有新的想法。3月7日,全国人大代表、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森向外界透露,建业地产有计划参与河南省正在筹建的“中原银行”。

“房地产是资金密集型产业,最终要和资本市场通过不同方式进行融合,这是行业发展的必然规律。”老胡如是说。

据了解,中原银行将在13家河南省内资产规模偏小的城市商业银行的基础上组建而成,但在股东结构一直未有确切的说法。2013年初,曾有媒体曾援引河南省金融办一位官员的话表示,河南省财政将担任大股东。

尽管早在2009年,房地产金融化就已进入萌芽时期。当时,相继有泛海控股、鲁能、华润置地等企业进入银行业。但近段时间,房企涉银呈现“井喷”之势。仅去年年尾至今就有新湖中宝、新华联、万科、恒大、越秀等多家房企加入“涉银”行列。

值得关注的是,“涉银”热潮背后似乎暗藏着房企对于流动性的担忧。3月12日,金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹在2014观点年度论坛上指出,现在中国(房地产)市场最大的风险,正是流动性风险。

“整个市场在用一个短期的资金来支持长期的投资项目。这样的风险,正在从金融体系向地产行业延伸过来。”

期限错配

据介绍,过去几年,随着土地成本以及持有物业占比的持续上升,地产行业的经营杠杆逐步降低。这也就意味着,企业利用预售的模式,通过较少的自有资金来撬动较大资产规模的杠杆在逐年下降。

相关统计数据显示,截止至2013年末,全国施工中的办公楼的面积已达将2.5亿平方米,相当于2013年全年写字楼销售面积的8.5倍。在零售物业方面,期内累计施工中的商业营业用房的面积逾8亿平方米,相当于去年全年销售面积的9.5倍。

“这带来的结果就是,开发商的商业地产施工面积在商品房总施工面积中的占比,已经从2006年的6.5%上升到了现在的15.8%,在总投资着中的占比接近20%。商业物业的投资回收周期比较长,纯持有模式必然在10年以上,即使租售并举,一般的投资回收期也要达到5年,所以行业的整体周转效率出现了明显的下降趋势。”

而另一方面,尽管项目的投资周期在延长,但企业的资金来源期限并没有明显的变化。

杜丽虹以上市公司2013年中期的统计数据为例解释称,在地产上市公司的资金结构中,平均23%来自预售款,14%来自各项应付款,16%是短期借款,15%是长期借款,5%是债券发行,还有27%是权益资本。倘若从中剔除预售款,地产上市公司平均的预售期限只有1.7年。

“这也就意味着,如果要使投资周期与负债资金来源期限相匹配,持有物业的占比在总的投资中不能超过7%。但就目前行业平均水平来看,商业地产的投资比例已经接近20%。”她强调,整个地产行业面临着一个短债长投的期限错配问题。

金融暗涌

更糟糕的是,来自于金融体系的流动性风险正在向地产行业延伸而来。

过去几年,中国社会的融资结构发生了很大的变化,其中尤为特别的就是银行业的作用在降低。

据杜丽虹介绍,银行贷款的占比已经从10年前的90%以上,下降到现在的60%左右。2013年,委托贷款的占比从10年前的2%升至15%,信托融资从0升至11%,企业债从1%升至10%,保险及其它社会融资从1%升至4%。

“去年新增人民币贷款并不是很多,约8.9万亿。但全社会的融资总额达到了17.3万亿。虽然社会融资结构发生了较大变化,但融资期限仍然较短。”

她进一步指出,在企业贷款余额中,短期贷款和票据融资约占42%,而新增的贷款中一半左右是短期贷款和票据融资,即使是中长期贷款,期限一般也只有2、3年。信托贷款的平均期限也是2年。所以企业的融资期限并没有明显的增长。

而这一现象背后的原因就是在于,虽然银行贷款的占比已降至60%,但整个社会仍是一个以银行为主导的融资体系,所以无法摆脱其短债长投的特点。

“银行都是利用客户较短期、甚至活期的存款来支撑长期的项目。”杜丽虹续指,目前人民币存款中,约30%是活期和临时性的存款,再加上一年以内到期的存款,短期存款达到50%以上。

还有一个重要的问题,以前人民币存款每年都在增长,所以银行可以很安全地做短债长投的事情。但近年来,由于受到创新理财工具的冲击,存款搬家的趋势明显。上监管机构无疑意识到了上述问题,所以在去年6月,央行做了一次不给贴现的警告,引发一系列超预期的连锁反应,导致了当时的钱荒事件。

钱荒以后,在很长一段时间内,银行之间的同业拆借利率处于较高水平,银行短期资金成本的上升,从而推高整个社会的融资成本。

“在这种情况下,传统制造业的投资回报已经不足以覆盖资金成本。”

杜丽虹援引人民银行对5000家企业统计的调查数据指出,企业的销售成本利润率已经从07年的10%以上,下降到现在的6%以上;工业企业的总资产回报率从10.4%下降到8.77%,如果从中剔除垄断性行业的企业,民营企业的回报率会更低,已经不足以覆盖资金成本。

涉银避险

毫无疑问,现在中国(房地产)市场最大的风险,不是信用风险,也不是房价崩溃的风险,而是流动性风险。

“就2013年地产行业的财务数据来看,相较于2010、2011、2012年,企业的短期资金风险得到缓解,一年内发生风险的可能性很小;但长期来看,资金缺口扩大到15%的水平,所以整个行业面临的情况就是短期风险缓解、中期风险积聚。”

杜丽虹解释表示,中期风险积聚的原因,就是整个行业包括整个社会,都在用比较短期限的资金支持比较长线的投资。

“所以大家都需要进行不断地再融资。”她如是说。

基于此,众多房企开始考虑联手银行,建立更直接、更长期的资金渠道,从而规避风险。

2月中旬,越秀集团以近91亿元完成收购香港创兴银行75%股份。另据不完全统计,截至目前,已经有包括万科、恒大、新湖中宝在内的超过30家房企“涉银”。

而胡葆森此次谈到的“中原银行”,尽管还在重组过程中,但在他看来,已基本势在必行。

按照老胡的说法,“房地产是资金密集型产业,最终要和资本市场通过不同方式进行融合,这是行业发展的必然规律。”

与此同时,他还指出,今年民营银行肯定会开这个口子,房地产行业基本属性是资金密集型,与金融的结合也是大势所趋。当然不是说所有的房地产商都要参股银行,行业与资本市场的对接可以有多种方式,入股银行只是其中一种。


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